Besonderheiten des Mietvertrages im Erbfall

Durch den Tod eines Mieters endet nicht automatisch der Mietvertrag.
Vielmehr gehört der Mietvertrag wie auch die sonstigen Rechte und Vermögensgegenstände zum Nachlass. Neben den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften gibt es im Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Sonderregelungen für den Mieter wie auch für den Vermieter.
Nach den allgemeinen Vorschriften des § 1922 BGB tritt der oder die Erben im Erbfall anstelle des verstorbenen Mieters automatisch in den Mietvertrag ein.
Somit übernimmt der Erbe automatisch grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie der verstorbene Mieter. Grundsätzlich kann dann auch der Erbe nach den allgemeinen Vorschriften den Mietvertrag kündigen.
Nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 580 BGB kann sogar sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Zu beachten ist, dass diese Kündigung alsbald nach der Kenntnis von dem Tod des Mieters, spätestens innerhalb eines Monats seit dieser Kenntnis erfolgt.
Auch wenn der Mietvertrag nur mit dem verstorbenen Mieter alleine geschlossen wurde, kann der Vermieter nicht einfach willkürlich die Wohnung leerräumen. Vielmehr muss vor dem Verlangen auf Beräumung immer wirksam die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen gegenüber dem Erben erklärt werden.
Zudem muss der Vermieter die Sondervorschrift des Eintrittsrechts des Ehegatten und Lebenspartners nach § 563 BGB beachten. Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner automatisch mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn der Ehegatte oder Lebenspartner gar nicht Erbe geworden ist. In dieser Konstellation kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen nach § 563 Abs. 3 BGB wiederum unter Beachtung der Frist von einem Monat die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist aussprechen.
Anhand dieser Beispiele wird deutlich, welche Fallstricke für den Vermieter vorliegen können.
Es wird darauf hingewiesen, dass dieser Artikel keine individuelle Beratung und Prüfung ersetzt. Schon kleine Änderungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Daher sollte im Einzelfall immer zuerst ein Anwalt eingeschaltet werden, bevor eigenmächtig die falschen Schritte ergriffen werden.